现在全文旅集团都在等集团上市前最后一次战略融资的20亿续命，哪还有钱再拿地？更別提打造什么近万亩的超级大盘了，那简直是痴人说梦。
刘永卓张了张嘴，想说什么，但瞥了一眼刘杨的表情，又硬生生地把话咽了回去，他不敢说，刘杨这苟日的淫威太重，他怕自己一开口就被懟回来。
王红军是技术出身，没想那么多，盯著地图上那片滩涂看了几秒后心直口快地说道：“刘董，土地和建安成本这块咱们暂且不谈，光填海造地的成本，往少了估计，一亩地少说也要几十万，近万亩下来，没有几十个亿根本下不来，以咱们文旅集团现在的体量，別说拿地了，光填海那一步都迈不过去。“
刘杨听完点了点头，没有立马反驳，他分析得很有道理，从纯粹的地產开发逻辑来看，以恆达文旅目前的资產规模和现金流水平，贸然去碰一个近万亩的填海项目確实是不自量力，是个人都觉得疯了，帐上这点钱，连填海的零头都不够。
然而，前世恆达之所以抢在ipo之前光速拿下这个近万亩的超级大盘，根本原因不在於恆达帐上有多少钱，而在於这个项目本身对港股ipo的价值。
刘杨把菸灰弹进菸灰缸里，开口解释道：“红军，你说得没错，以我们现在的体量確实消化不了，但你们想一个问题没有？“
他把地图往茶几中央推了推，手指重新落在那片滩涂上：“集团今年要在港股ipo，你们都知道，港股上市看什么？看资產规模、看土地储备、看未来预期的现金流折现，一块近万亩的沿海超级大盘，光是概念层面的估值，能给集团帐面增加多少钱？“
他没说数字，特意停顿了一下，隨即不急不慢地说出了那个数字：“四百个亿。“
话音刚落，刘永卓、王红军、吴忠三人都不由自主地倒吸了一口冷气，他们不是不相信刘杨，而是这个数字太特妈大了，大到超出了他们现有的认知。
整个文旅集团目前的总资產也不过几十个亿的体量，四百亿意味著什么？意味著文旅集团可以在一夜之间膨胀十倍，意味著如果把这块资產装进上市公司的资產包里，恆达在港股的市值排名能直接往前跃升好几十位。
“刘董，“王红军先缓过来，声音有点乾涩道，“四百亿估值，就算是一块近万亩的地，也不至於翻这么多吧？“
刘杨靠在沙发上，手里夹著烟笑道：“王总，你说的是纯地產开发的估值逻辑，但集团上市用的是资產重估模型，一块土地，如果你仅仅把它当作一块待开发的净地来估值，那確实没这么多，但如果你给它装上概念......“
他把烟叼在嘴里，双手摊开比划了一个形状：“旅游地產、沿海度假区、养老地產、国际文旅综合示范区，这些前缀词每一个都能往估值上加溢价，近万亩的连片沿海用地，在全国范围內都是稀缺资產，市场会给它一个远超成本价的想像力估值。“
这就是金融的魅力，前世也是许老板一直力挺夏总裁坚持不渝地玩房地產金融的原因，靠的不是卖房子的利润，而是用项目做估值、用估值做融资、用融资再拿地，形成一个闭环，启动这个项目，就是闭环的起点。